競売は住宅ローンの支払いが何らかの理由で滞ってしまい、
債権者(もしくは抵当権者)がかかる担保を確保するために行う法的な手続きです。
競売の主な流れは以下のようになります。
住宅ローンの返済が滞って数ヶ月の場合「督促状」が届き数か月分の延滞分を支払えば従来の月々の支払に戻す事ができます。
しかし、そのまま支払が滞ってしまうと「催告書」が届きます。金融機関により、面談で返済計画を提案される事もあります。
住宅ローンを組むときに月々分割して支払うという権利を失う、「期限の利益の喪失」という通知が来ます。
つまり「あなたは契約違反をしたので、一括で残債務を支払ってください。」という内容です。
ほとんどの場合、金融機関の求める「一括返済」に応じられる方はいません。金融機関は、ローンを組むときに保証人となった「保証会社」にローンの残債務を一括で支払うように請求し、保証会社は残債務の返済を行います。
【 ご注意 】 保証会社が残債務を返済しても、あなたの借金は無くなる訳ではありません。あなたの債権(借金の返済を求める権利)が「金融機関から保証会社へ異動した」事になるのです。
債権者(保証会社など)は、あなたに債務の一括返済請求を行います。ここでも、一括返済ができない場合が大半です。
この時、債権者は「強制的に不動産さんを売却して債権を回収する」手続きに入ります。これが競売の申し立て」です。
競売の申し立てが行われると裁判所から「競売開始決定通知」があなたの所へ届きます。こうなりますといわゆる「自宅不動産が競売にかけられた」という事になります。
【 ご注意 】 競売開始決定がなされると裁判所内に対象不動産と債務者(あなた)の氏名が公表(公告)されます。それを閲覧した「様々な不動産関連業者」があなたに連絡をしてきます。
裁判所執行官・不動産鑑定士により、不動産の評価・査定にご自宅に訪れます。ご自宅の外観や室内の写真を撮影します。この調査を元に、競売の資料となる「物件明細書」「評価書」「現況調査報告書」を作成します。 【 ご注意 】 これらの資料(写真や地図など)は競売が開始がされるとインターネットや新聞などで公表(公告)されます。
それを閲覧した「様々な不動産関連業者」があなたに連絡をしてきます。さらに、近隣に聞き込みなどが行われ、競売にかかっていることがご近所に知られてしまいます。
競売(入札)が行われます。7日から14日程度の入札期間を経て1番高い価格で入札した方が1番の買受人(落札者)となり 書類審査を経て、裁判所から買受人(落札者)に正式に売却が許可されます。売却によって得られたお金は各債権者に分配され、その分の債務が減らされます。
買受人(落札者)が代金を納付すると 裁判所の権限で不動産の登記(所有者)が変更されます。
登記変更がされると、あなたのご自宅は買受人(落札者)に所有権が移ります。この時点で、法的にはあなたは「不法占拠者」となります。
新しい所有者から立ち退きを求められます。
近年の落札者の多くは、厳しい態度でのぞみますので引越し代などはご自分の負担で速やかに立ち退く必要があります。
ある程度の猶予はあるかもしれませんが、あなたの事情を全て考慮してもらう事はまずありません。
競売後は、売却代金と相殺した債務の残金(残債)の返済を迫られることになります。
残金の返済もかなり厳しいものとなり、結果的に自己破産を選択される方もいます。
任意売却であれば、競売よりも高い価格で返済が可能となる関係上、金融機関も協力的になるケースが多いです。住宅売買後の残金決済もかなり相談に乗ってくれやすいですし、引っ越し費用も捻出可能となります。
ともあれ、競売を意識されるような事態になる可能性があるのであれば、
早ければ早いほど良い結果に結びつきます。
